取得費加算の特例とは？相続税3年10ヶ月と明石市の不動産売却の注意点

取得費加算の特例と「3年10か月」の基本

取得費加算の特例は、相続税を負担した人が相続した不動産を売却する際に、相続税と譲渡所得税の二重の負担を調整するための制度です。
具体的には、納めた相続税のうち、売った不動産に対応する部分を取得費に上乗せできる仕組みになっており、その分だけ譲渡所得が小さくなります。
譲渡所得が小さくなれば、結果として所得税や住民税の負担も軽くなります。
相続税を支払ってから不動産を売る方にとって、売却後の手取り額に直結する重要な制度といえます。

取得費加算の特例は、相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合に使えます。
相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内なので、合わせて「相続開始からおおむね3年10か月」が期限の目安になります。
ここで基準になるのは法律で決まった「申告期限」であり、実際に申告書を提出した日ではありません。
早めに申告を済ませていても期限は前に進まないので、亡くなった日から数えて期限の日付をカレンダーで特定しておくことが大切です。

明石市にある相続不動産についても、相続税がかかっている場合には、この取得費加算の特例が関係してきます。
自宅として使っていた建物や、その敷地となる土地、現在は誰も住んでいない空き家、将来の利用が未定の土地など、相続や遺贈で取得した不動産であれば検討の対象になります。
特に、相続税を支払った後に売却を検討している方にとって、3年10か月という期限内に売るかどうかで、譲渡所得税の負担が変わり得ます。
そのため、相続した不動産の売却時期を考える際には、この特例が使えるかどうかを早めに把握しておくことが重要です。

明石市の相続不動産を売る人が押さえる要件

取得費加算の特例を利用するためには、まず相続や遺贈により取得した不動産であることが前提となります。
さらに、その不動産を取得した人に相続税が課税されていることが必要です。
相続財産が基礎控除以下で相続税がかからなかった場合は、この特例は使えません。
そのうえで、上で説明した期限内に売ることが条件となります。

取得費に加算できる相続税額には範囲があり、納めた相続税の全額を加算できるわけではない点に注意が必要です。
加算できるのは、おおむね次の計算で求めた金額です。
加算額 ＝ その人の相続税額 × 売った不動産の相続税評価額 ÷ その人が相続した財産の課税価格（債務控除前）
また、加算できる金額は、加算する前の譲渡益の額が上限です。
特例を使って譲渡所得をマイナスにすることはできません。

相続税を払った後に不動産を売却する場合の税額イメージ

相続した不動産を売ったときの譲渡所得は、「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。
取得費は、亡くなった方が購入したときの代金などを引き継ぎます。
取得費加算の特例は、この取得費に、相続税の一部をさらに上乗せする制度です。
購入時の書類がなく取得費が分からない場合に使う「売却価格の5％を取得費とする概算取得費」にも、取得費加算の金額を上乗せできます。

計算の例

数字は説明のための例です。

この例では、期限内に売るだけで約61万円の税金が変わります。
期限を1日でも過ぎるとこの特例は使えないため、売却の時期を決めるうえで無視できない金額です。

⚠相続した空き家の3,000万円特例とは同時に使えない

亡くなった方が一人で住んでいた家を売る場合は、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を使えることがあります。
この特例と取得費加算の特例は、同じ売却について両方を使うことはできず、どちらか一方を選ぶことになります。
一般的には、譲渡益が大きいほど3,000万円控除のほうが有利になりやすいですが、どちらが有利かは金額次第なので、売る前に両方を試算しておくことが大切です。
具体的な税額の計算は、税務署や税理士に確認してください。

明石市で3年10か月を過ぎそうなときの対応策

期限に間に合うかどうかは、「いつを売った日とするか」が大きく関わります。
譲渡所得の「売った日」は、原則として物件を引き渡した日ですが、売買契約を結んだ日を選ぶこともできます。
そのため、決済・引渡しが期限を過ぎてしまう場合でも、売買契約を期限内に結んでいれば、契約日を売った日として特例を使える可能性があります。
ただし、どちらの日で申告するかは税務上の判断が必要なため、期限が近い場合は早めに税理士に相談してください。

いちばん確実なのは、期限の日付を先に把握し、その前に契約と決済が終わるように売却スケジュールを逆算することです。
仲介で買主を探す場合、売り出しから決済までに数か月から半年程度かかることも珍しくありません。
期限まで半年を切っている場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」も選択肢に入れると、期限に間に合わせやすくなります。
あわせて、相続登記が済んでいない場合は売却の前に名義を変える必要があるため、登記の準備も並行して進めておきましょう。

期限ぎりぎりの売却では、書類の準備の遅れが特例の適用に響くおそれがあります。
相続税の申告書の控え、相続登記後の登記事項証明書、売買契約書などを早めに整理しておくことが欠かせません。
また、取得費加算の特例は、売った翌年の確定申告で計算明細書を付けて申告することで適用されます。
期限内に売っていても、申告しなければ特例は使えない点に注意が必要です。

もし期限に間に合わない場合は、別の視点から売却計画を見直します。
相続した不動産の所有期間は亡くなった方が取得した日から数えるため、多くの場合は税率の低い長期譲渡所得になります。
また、空き家の3,000万円特例が使えるかどうかも、あらためて確認しておきましょう。
取得費加算の特例に頼るだけでなく、複数の選択肢を意識しておくことが重要です。

まとめ

取得費加算の特例は、相続税と不動産売却時の譲渡所得税の負担を調整する大切な制度です。
期限は「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」で、申告書を出した日ではなく法律上の申告期限で数えます。
加算できるのは売った不動産に対応する相続税だけで、空き家の3,000万円特例とはどちらか一方しか使えません。
期限が近い場合は、契約日を売った日とする方法や、買取で早く売る方法も検討できます。
当社では、相続した不動産の売却スケジュールや、仲介と買取のどちらで期限に間に合わせるかのご相談を承っています。
税額の具体的な計算は税理士へのご確認をおすすめしつつ、期限から逆算した売却の進め方をご提案しますので、お気軽にご相談ください。