明石市で家を買取に出すといくら？買取業者が買取価格の決まり方を計算例で解説

買取価格は「売る価格」から逆算して決まる

買取業者は、買い取った家をリフォームしてから売ります。
そのため、買取価格は次の式で考えます。
買取価格 ＝ リフォーム後に売れる価格 − リフォーム費用 − 取得と保有にかかる費用 − 税金 − 業者の利益とリスク分
引く項目は、おおむね次のとおりです。

例で計算してみる：明石市の築35年の木造戸建て

数字はあくまで説明のための例です。
実際の金額は物件ごとに大きく変わります。

リフォーム後の価格2,480万円と比べると、買取価格は約63％です。
これを見ると「6割しかつかない」と感じるかもしれません。

比べる相手は「今のまま仲介で売れる価格」

ここが一番大事なところです。
2,480万円はリフォームが終わったあとの価格です。
売主さまが今の状態のまま仲介で売り出した場合、買主さんは自分でリフォームする費用を見込んで値段を考えるので、成約価格はそれより下がります。
仮に、今のまま仲介で売れる価格が1,950万円だとすると、買取価格1,560万円はその約8割です。
同じ物件でも、何と比べるかで「6割」にも「8割」にも見えます。
買取の査定を比べるときは、リフォーム済みの物件の価格ではなく、今の状態で売れる価格と比べるようにしてください。

割合が下がりやすい物件、上がりやすい物件

価格が安い物件ほど、割合は下がる

登記費用や保有中の費用、最低限の工事費は、物件の価格が下がってもそれほど小さくなりません。
そのため、数百万円台の物件では引く費用の比率が大きくなり、買取価格の割合は下がります。
逆に言えば、「相場の7割」を目安にしていると、安い物件ほど査定額に驚くことになります。

割合が下がりやすい条件

・雨漏りやシロアリ被害など、工事費が読みにくい不具合がある
・再建築不可、私道の持分がない、境界が確定していないなど、売るときに説明が必要な事情がある
・駅から遠い、坂の上にあるなど、売るまでに時間がかかりそうな立地
こうした物件は、業者が「売れ残り」と「工事中の想定外」への備えを厚く取るため、利益とリスク分が大きくなります。

割合が上がりやすい条件

・相続登記や境界の確定が済んでいて、すぐに契約できる
・建築確認済証・検査済証、過去の修繕の記録がそろっている
・水回りなどを最近交換していて、工事の範囲が小さく済む
書類がそろっているだけで、業者は「分からないこと」への備えを減らせます。
売却を考え始めたら、まず書類を探しておくことをおすすめします。

手取りで比べる：仲介と買取の違い

金額の差だけで決めず、最終的に手元に残る額と、売ったあとのリスクで比べてください。

先の例で、今のまま仲介で1,950万円で売れたとしても、仲介手数料で約71万円、家財の処分や引渡し前の補修でさらに費用がかかることがあります。
そのうえで、売ったあとの不具合の責任が残るかどうかも比べると、差は見た目より小さくなります。

買取の査定を比べるときに確認したいこと

複数の業者から買取価格を聞くときは、金額と一緒に次の点を確認してください。

まとめ

・買取価格は「相場×何割」ではなく、リフォーム後に売れる価格から費用を引いて決まる
・比べる相手は「リフォーム済みの価格」ではなく「今の状態のまま仲介で売れる価格」
・価格の安い物件や、不具合・権利の問題がある物件ほど割合は下がる
・書類がそろっていると、業者の「備え」が減り、価格は上がりやすい
・金額だけでなく、手取り・売ったあとの責任・決済時期・融資特約の有無で比べる

当社は明石市を中心に、中古住宅の買取とリフォーム後の再販を自社で行っています。
ご希望があれば、買取価格と、仲介で売った場合の見込み額の両方をお出しし、手取りで比べられるようにご説明します。
「買取にするかはまだ決めていない」という段階でも、お気軽にご相談ください。