隣地への売却は可能か明石市で確認！狭小地や不整形地の活用と手続きの流れを解説

明石市の狭小地・不整形地とは？まず知るべき基礎

狭小地とは、周囲の宅地と比べて面積が小さく、建物の配置や駐車場の確保が難しい土地を指すことが多いです。
不整形地は、長方形や正方形のような整った形ではなく、三角形やL字型、くびれのある形など、形状がいびつな土地をいいます。
代表的なものとして、道路から細長い通路部分を通って奥の敷地につながる旗竿地、鋭い角を持つ三角地、L字型の宅地などが挙げられます。
明石市でも、古い住宅地や、長年のうちに分筆が繰り返された土地では、こうした土地が少なくありません。

整形地は建物の間取りや駐車スペースの配置がしやすく、一般に利用価値が高いと評価されます。
一方、狭小地や不整形地は、建物を計画する際に有効に使える部分が限られるため、同じ面積でも使い勝手が劣ると見なされやすく、単独で売り出すと価格が下がったり、売れるまでに時間がかかったりします。
相続税の評価でも、不整形地や間口の狭い宅地は、補正率を掛けて評価額を下げる仕組みになっており、使いにくさが公的にも認められています。

隣地への売却前に押さえたい確認事項

単独で家が建つ土地かどうか

まず確認したいのが、その土地だけで家が建てられるかどうかです。
建築基準法では、原則として建物の敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが求められ、この条件を満たさない土地は、そのままでは新たに家を建てられません。
単独で家が建たない土地は、一般の買主にはほぼ売れない一方、隣の土地と一緒になれば問題なく使えることがあります。
この場合、隣地の所有者が最も有力な買い手になります。

境界と面積が確定しているか

隣地に売る場合、売る相手が境界の当事者そのものです。
境界標がなかったり、ブロック塀がどちらの土地にあるか分からなかったりすると、売買の話し合いの中で境界の問題が表に出て、関係がこじれることがあります。
登記簿の面積と実際の面積が違うことも珍しくないため、測量図や境界標の有無を確認し、必要に応じて土地家屋調査士に測量を依頼しておくと安心です。

届出が必要になることはまれ

一定面積以上の土地の取引では、国土利用計画法や公有地の拡大の推進に関する法律に基づく届出が必要になることがあります。
ただし、国土利用計画法の届出は市街化区域で2,000平方メートル以上の取引などが対象で、狭小地の売買で必要になることはまずありません。
気になる場合は、明石市の担当窓口で確認しておけば十分です。

明石市で狭い・形の悪い土地を隣地に売却する際の進め方

隣地にとっての価値を価格に反映する

不動産の世界では「隣の土地は倍出してでも買え」と言われることがあります。
隣の土地を買えば、自分の土地が広がる、形が整う、道路への出入りが良くなるなど、隣地の所有者にとっては、一般の買主にはない価値が生まれるためです。
そのため、隣地への売却では、単独で売る場合の価格にとらわれず、隣地にとっての価値を踏まえて価格を話し合う余地があります。
ただし、隣地の所有者にも「買わない」という選択肢があるので、相場から大きく離れた金額を求めると話がまとまりません。

金額だけでなく「条件」とセットで考える

隣地の方から金額を提示された場合は、金額だけで判断しないことが大切です。
建物の解体や残った家財の撤去を誰が負担するのか、測量の費用はどちらが持つのか、売ったあとに不具合が見つかったときの責任をどうするのかによって、実際の手取りは大きく変わります。
たとえば古い建物が残っている土地では、提示額が低くても、解体と撤去を相手が負担する条件なら、解体費を自分で払って高く売るより手元に残る額が多くなることがあります。
条件を一覧にして比べると、どの提案が得かが見えやすくなります。

個人間でも契約書は必ず作る

隣地との売買は、顔見知り同士の個人間の取引になりやすく、口約束や簡単なメモで済ませてしまうことがあります。
しかし、代金の支払い、境界、引渡しの時期、売ったあとの責任などを契約書に定めておかないと、後になって「言った・言わない」のトラブルになります。
名義変更の登記は司法書士に依頼し、契約書の作成や条件の整理は不動産会社に仲介を頼むと、隣人との関係を保ちながら進めやすくなります。
なお、売買価格が800万円以下の場合、不動産会社に払う仲介手数料の上限は33万円（税込）です。

隣地に売却するか迷う所有者が押さえたい判断ポイント

まず、隣地への売却だけでなく、ほかの選択肢と並べて考えることが大切です。
隣地の方が買わない場合でも、狭小地や不整形地の買取を行う不動産会社に売る方法や、駐車場・駐輪場として貸す方法があります。
複数の選択肢の金額を把握しておくと、隣地との価格の話し合いでも根拠を持って臨めます。

次に、持ち続ける場合の負担を具体的に見ておきましょう。
土地を持っている限り、固定資産税は毎年かかります。
固定資産税の評価額は、明石市が国の基準に沿って決めており、形の悪い土地は評価が下がることもありますが、建物のない土地は住宅用地の軽減が受けられないため、税額は割高になりがちです。
また、雑草の除去やごみの不法投棄の防止など、管理も所有者の責任で行う必要があります。

税金の面では、売った場合に使える特例も確認しておきましょう。
明石市の市街化区域にある空き地などを800万円以下で売る場合、条件を満たせば、売った利益から最大100万円を差し引ける「低未利用土地等の100万円特別控除」を使えることがあります。
この特例は、売ったあとに買主がその土地を利用することなどが要件で、明石市の確認書が必要です。
具体的に使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

まとめ

狭小地や不整形地は、単独では売りにくくても、隣地の所有者にとっては価値が高いことがあります。
隣地に売るときは、まず単独で家が建つかと境界を確認し、金額だけでなく解体や撤去の負担などの条件とセットで話し合うことが大切です。
個人間の取引でも、契約書は必ず作り、登記は司法書士に依頼しましょう。
当社では、隣地の方への打診の進め方や条件の整理、契約書の作成、隣地が買わない場合の買取まで、まとめてご相談をお受けしています。
少しでも売却をお考えでしたら、まずはお気軽にご相談ください。