明石市の市街化区域にある畑・田の売り方｜転用の届出と固定資産税の考え方

市街化区域の農地は「届出」で宅地として売れる

農地を売ったり、農地以外のものに変えたりするには、農地法の手続きが必要です。
市街化調整区域などでは知事等の「許可」が必要で、許可が下りるかどうかの審査があります。
これに対して、市街化区域にある農地は、住宅などを建てることが予定されている区域にあるため、あらかじめ農業委員会に「届出」をすれば、許可を受けずに農地以外のものに転用できます。

買主の使い方で手続きが変わる

農地を売るときの手続きは、買主がその土地を何に使うかで決まります。
家を建てる、駐車場にするなど、農地以外の用途で使う買主に売る場合は「農地法第5条の届出」です。
売主と買主が一緒に農業委員会へ届け出て、受理されると「受理通知書」が交付されます。
所有権移転の登記にはこの受理通知書が必要になるため、契約は届出の受理を前提に組み立てます。

一方、買主が農家で、農地のまま耕作を続ける場合は「農地法第3条の許可」が必要です。
市街化区域であっても、農地のまま売る場合は届出ではなく許可の手続きになる点に注意が必要です。
また、所有者が自分で駐車場などに転用してから売る場合は「農地法第4条の届出」になります。

届出の受付日や必要書類は市町によって異なります。
明石市の場合は、明石市農業委員会の事務局に事前に確認しておくと安心です。

農地のまま持ち続けたときの固定資産税

「農地の固定資産税は安い」というイメージがありますが、市街化区域の農地は少し事情が違います。
明石市の案内では、市街化区域にある農地は、近くの宅地の価格から造成にかかる費用を差し引いた価格で評価されるとされています。
つまり、評価額は宅地に近い水準になります。

そのうえで、市街化区域の農地には特例があり、固定資産税の課税標準額の上限は評価額の3分の1（都市計画税は3分の2）とされ、税額も段階的に上がる仕組みになっています。
そのため、すぐに宅地と同じ税額になるわけではありませんが、市街化調整区域の農地と比べると税負担は重くなりがちです。
耕作する予定がなく、草刈りなどの管理だけが続いているなら、売却を検討する理由のひとつになります。

なお、固定資産税は毎年1月1日の現況で地目が判断されます。
転用して造成が済み、宅地として使える状態になっていれば、登記上は田や畑のままでも、宅地として課税されることがあります。
売却の時期と、転用・造成をするタイミングは、税金の面からも考えておくとよいでしょう。
個別の税額は、明石市の資産税課で確認できます。

売り方は「そのまま売る」か「宅地にして売る」か

市街化区域の農地の売り方は、大きく分けて2つあります。
ひとつは、農地の状態のまま、住宅会社や不動産会社などに売る方法です。
造成や転用の届出は買主側の計画に合わせて進めるため、売主の手間や費用の負担が少なくて済みます。
その分、価格は「宅地としての価格から、造成費や買主の手間を差し引いた額」が目安になります。

もうひとつは、売主が転用の届出をして、盛土や整地などの造成をしてから、宅地として一般の方に売る方法です。
宅地として売れる分、価格は上がりやすくなりますが、造成の費用を先に負担する必要があり、思ったほど高く売れなければ費用倒れになるおそれもあります。
田んぼは周りの道路より低いことが多く、盛土や擁壁の工事が必要になると、費用が大きくなりがちです。

また、面積が広い場合は、宅地を分けて販売するために道路をつくるなどの「開発行為」にあたり、一定の規模以上では都市計画法の開発許可が必要になります。
どちらの売り方が有利かは、土地の面積、道路との高さの差、接している道路の状況によって大きく変わるため、両方の手取り額を比べてから決めることが大切です。

売る前に確認しておきたいポイント

登記の地目と、過去の転用の手続き

登記上の地目が田や畑のままでも、昔に転用の届出が済んでいることがあります。
反対に、何筆かある土地のうち、一部の筆だけ手続きが済んでいなかったという例もあります。
売却を考え始めたら、筆ごとに登記事項証明書を取り、農業委員会で過去の届出や許可の記録を確認しておくと、売買の段取りが立てやすくなります。

相続税の納税猶予を受けていないか

親から農地を相続したときに、相続税の納税猶予の特例を受けている場合は特に注意が必要です。
猶予を受けている農地を売ったり転用したりすると、猶予が打ち切られ、猶予されていた相続税と利子税を納めることになる場合があります。
相続の申告をした税理士に、売却前に必ず確認してください。

水路・水利と、道路への接し方

田んぼには、ため池や水路から水を引くための水利の権利や、水利組合・土地改良区との関係があることがあります。
農地でなくなると、地区から外れるための手続きや決済金が必要になる場合があるため、売る前に確認しておくと安心です。
また、家を建てるには、建築基準法の道路に2m以上接している必要があります。
農道や水路にしか接していない農地は、そのままでは家が建てられず、価格に大きく影響します。

まとめ

市街化区域にある畑や田んぼは、農業委員会への届出で農地以外のものに転用できるため、宅地として売ることができます。
ただし、宅地として使う人に売るなら農地法第5条の届出、農家に農地のまま売るなら第3条の許可と、買主の使い方で手続きが変わります。
市街化区域の農地は評価額が宅地に近く、耕作しないまま持ち続けると、固定資産税の負担が少しずつ重くなっていきます。
売り方は「農地のまま業者に売る」か「宅地にしてから売る」かを、造成費を含めた手取り額で比べることが大切です。
当社では、市街化区域の農地の売却のご相談から、農地のままでの買取のご相談まで承っています。
「この畑はいくらで売れるのか」「何から手を付ければいいか分からない」と感じた方は、まずはお気軽にご相談ください。