複数相続人による不動産分割や売却はどう進めるべきかをご紹介 複数相続人 不動産 分割 売却の流れをご紹介

複数相続人による不動産相続の基本知識

不動産を相続する際、相続人が複数いる場合には「共同相続」という仕組みが適用されます。共同相続とは、被相続人（亡くなった方）の財産が、相続人全員の共有財産として受け継がれる状態です。不動産の場合、この共有状態は「共有持分」として不動産登記に記載されます。たとえば、兄弟3人が等分に相続した場合、それぞれが3分の1ずつの共有持分を所有することになります。

ただし、不動産は土地や建物など分割が難しい財産であるため、共有状態のまま所有し続けることには様々な課題も生じやすいです。具体的には、「売却や賃貸などの大きな決定には全員の同意が必要」「将来的な相続で持分がさらに細分化される」といった問題が挙げられます。そのため、相続が発生したら早い段階で分割方法や今後の対応について話し合いを行うことが大切です。

こうした話し合いを「遺産分割協議」と呼びます。遺産分割協議では、相続人全員が集まって、どの財産を誰がどのように取得するのかを決めていきます。不動産についても、「そのまま共有を続ける」「特定の人が単独で取得する」「売却して現金を分配する」など、さまざまな選択肢があります。分割協議がまとまったら、その内容を「遺産分割協議書」にまとめ、全員が署名押印します。協議がまとまらない場合は、共有状態が続くか、最終的には家庭裁判所を利用することもありますが、できるだけ円満な協議を心がけたいものです。

以下の表は、共同相続による不動産の共有状態と、協議のポイントをまとめたものです。

このように、複数相続人での不動産相続には、共有状態の理解と分割協議の重要性が不可欠です。できるだけ速やかに協議を進めることで、後々のトラブルや負担を防ぎやすくなります。

不動産を分割・売却する方法と手順

複数の相続人で不動産を相続した場合、「どのように分割したらよいのか」「売却するにはどんな手順が必要なのか」といった悩みが多く寄せられます。不動産の分割方法には主に「現物分割」と「換価分割（売却）」の2つの方法があり、それぞれに特徴と注意点があります。まず、現物分割とは不動産そのものを物理的に分けて各相続人が所有する方法ですが、土地や建物の性質によっては難しい場合があります。一方、換価分割は不動産を売却し、得た売却代金を相続人間で分配する方法です。不動産の形状や利用状況、相続人間の希望によって、最適な分割方法は変わってきます。

売却による分割（換価分割）を選んだ場合、基本的な流れとしては「相続人全員の合意」→「売却活動開始」→「売買契約の締結」→「代金受領・引き渡し」→「売却代金の分配」と進みます。ここで重要なのは、売却活動や契約手続きを進めるためにも、相続人全員の同意が必要だという点です。誰か一人でも反対すると、手続きが進まなくなることもありますので、事前の話し合いが大切です。また、不動産の査定や買主探し、売買契約の内容確認など、専門的な知識が求められる場面も多く、信頼できる不動産会社のサポートが欠かせません。

下記の表は、不動産を分割・売却する際の代表的な方法とその特徴をまとめたものです。相続人の状況や不動産の性質に合った方法を検討する際の参考にしてください。

このように、不動産の分割や売却には、それぞれメリット・デメリットが存在します。相続人同士でよく話し合い、何を重視したいのかを整理することが、円満な相続の第一歩です。手順や注意点に不安がある場合は、経験豊富な不動産会社に相談することもおすすめです。スムーズな売却や分割を実現するためにも、早めの情報収集と準備が大切になります。

複数相続人間での合意形成のポイント

複数の相続人がいる場合、不動産の分割や売却を進めるうえで最も大きな課題となるのが「合意形成」です。不動産を共有して相続した家族間では、各自の考えや希望が異なることが多く、意見の食い違いが生じやすいものです。たとえば「住み続けたい人」と「早く売却して現金化したい人」が混在するケースや、「売却価格」に対する期待値がバラバラなこともよくあります。そのため、早い段階から円滑なコミュニケーションを図ることが重要です。

以下に、意見が対立しやすい場面や、おすすめの対処法について表にまとめました。

このような意見の食い違いが起きる場面では、お互いの立場や考えを尊重する姿勢が何よりも大切です。まずは全員で集まり、希望や意見を率直に話し合う場を設けましょう。感情的な対立を避けるためには、第三者である不動産会社や専門家のアドバイスを取り入れるのも効果的です。会話のなかで「自分の意見だけを押し通そう」とせず、譲歩できる点と譲れない点を整理しておくと、合意に近づきやすくなります。

さらに、話し合いの内容や決まったことは必ずメモや書面に残し、後から「言った・言わない」のトラブルを防ぐ工夫をしましょう。複数相続人での不動産売却は、家族・親族の大切な財産を守るための共同作業です。お互いの信頼関係を損なわず、前向きに合意形成を進めていくことが、何よりもスムーズな売却への近道となります。

不動産売却時の専門家活用と費用

複数相続人で不動産を売却する場合、手続きが複雑になりがちです。誰がどの部分を担当するのか、どのように利益を分配するのかといった悩みがつきまといます。そこで、専門家の力を借りることで、スムーズかつ公正な売却が実現しやすくなります。不動産会社や司法書士など、各分野のプロが関与することで、手続きの漏れやトラブルのリスクを大幅に減らすことができるのです。

例えば、不動産会社は市場価格の査定や売却活動、買主との交渉を一手に引き受けてくれます。司法書士は名義の変更や登記手続き、必要な書類の作成をサポートします。税理士が関わるケースもあり、税金に関するアドバイスや申告の手続きまで任せることが可能です。これらの専門家に依頼することで、相続人同士の負担も大きく軽減されます。

実際に売却を進める際には、さまざまな費用が発生します。代表的なものを下記の表にまとめました。各費用は売却額や物件の条件によって異なりますが、事前に概算を知っておくことで安心です。

これらの費用は、一般的に売却代金から差し引かれたうえで、残りを相続人で分配する形になるケースが多いです。また、配分方法については、事前に相続人全員で合意をとっておくことが大切です。不動産会社が仲介し、専門家に相談しながら進めることで、後々のトラブルを予防できるでしょう。

「難しそう」「専門用語が多くて不安」と感じる方も少なくありませんが、経験豊富な不動産会社に依頼すれば、わかりやすく丁寧にサポートしてもらえます。相続人同士の信頼関係を守りながら、大切な資産の売却を成功させるためにも、専門家の活用はとても有効です。

まとめ

複数相続人で不動産を分割・売却する際は、事前の合意形成と専門家の活用が成功の鍵となります。正しい手順を踏むことで、トラブルを防ぎ納得のいく結果に近づけます。迷った場合は早めに相談しましょう。