明石市の土地評価額は下落するのか？地主が知っておきたい今後の動向

明石市における「土地の評価額」の現状と推移

明石市の地価（公示地価・基準地価・実勢取引価格）は近年、いずれも安定した上昇傾向が続いています。2025年の公示地価平均は約13万9,382円/m²（46万円/坪）で、前年から＋4.37％の上昇です。住宅地・商業地・工業地ともに上昇傾向が顕著です。また、2024年の基準地価平均も12万8,166円/m²（42万4,000円/坪）で、前年比＋5.02％の上昇でした。一方、取引実勢価格（2024年第1四半期）は13万7,011円/m²（45万3,000円/坪）で、前年比＋5.63％という結果で、公示・基準地価とほぼ並ぶ動きです。

バブル崩壊後から2010年代にかけては、明石市の地価は明確に下落していました。公示地価は1991年の約45万円/m²から、2013年には約10万5,000円/m²へと大きく下落。基準地価でも同様の傾向が見られ、1990年の最高値から2012年まで連続で下落しました。これに対し現状は、過去のような急激な下落ではなく、安定した上昇基調であり、「下落」への懸念とのギャップを感じる方も多いでしょう。

ただし、市全体としては評価額の下落は見られないものの、局所的には地価が伸び悩んだり評価見直しが行われる可能性も否定できません。例えば、周辺駅では明石駅周辺が坪67万円超の上昇（＋3.7％）であるのに対し、他のエリアでは上昇率に差があります。全域平均と局所的エリアの乖離にも注意が必要です。

以下は、明石市での過去～現在の地価傾向を表にまとめたものです。

将来の評価額の下落リスクとその要因

明石市の土地評価額に将来的に影響を与えうるリスク要因を、地主視点で整理してみましょう。

まず、金利上昇は住宅取得や開発のコストを押し上げ、土地の需要や評価額にマイナスの影響を及ぼす可能性があります。実際、最近は長期固定金利が上昇傾向にあると報告されており、将来的にローン負担が増すと、土地購入意欲が鈍るリスクがあります。これが評価額の下落圧力になり得る点、地主として注目したいところです。さらに、人口動向に目を向けると、明石市は近年も子育て世代を中心に人口が増加していますが、将来的な少子高齢化の影響で人口増加が鈍化すれば、地価の下支えが弱まる可能性があります（リード文とは異なり、現在は上昇傾向ですが、将来リスクとして頭に入れておきたいポイントです）。

次に、都市計画の変更・市街化区域編入についてです。明石市では、江井ヶ島駅北地区が市街化調整区域から市街化区域へ編入され、令和7年度から農地に対して宅地基準の評価方法が適用される予定です。ただし、評価額が急増しないように負担調整措置が講じられるため、段階的な評価増となる見通しです 。

最後に、これらの要因が地主の 財務・税負担にどう関わってくるか整理すると、以下のようになります：

こうしたリスク要因と財務負担の関係を俯瞰することで、地主のみなさんは将来の変化に備えた資金計画や税務対応の準備を行いやすくなります。安心して土地を保有し続けるために、これらの視点を整理しておくことが重要です。

具体的に「下落」を防ぐために地主が取れる対策

明石市の地主様にとって、土地の評価額が下落するリスクを未然に防ぐことは、資産価値と税負担を守るうえで重要です。以下に、具体的かつ実践的な対策をリズミカルにまとめました。

ひとつひとつ丁寧に進めることで、不意の評価下落から守ることができます。

まず、評価額が適切かどうかを知るには、評価証明書や固定資産課税台帳の閲覧が基本です。明石市では、評価額に納得できない場合、「固定資産評価審査委員会」へ審査の申出ができる制度があります。基準年度に限らず、地目変更や地価下落の特例措置に該当すると認められる場合も申出対象になりますので、確認をお勧めします。確かな手続きを踏むことで、評価の見直しや修正を求めることができます。

次に、市街化区域編入などで評価額が上がりそうなケースでは、税負担の急激な増加を避けるための負担調整措置が設けられています。たとえば、江井ヶ島駅北地区の市街化区域編入に伴い、農地の評価が宅地に近い形に見直される場合でも、急激な税額上昇を抑える仕組みがあるため、地主様は段階的に税負担を受け止めることが可能です。

さらに、土地の利用方法を工夫することも重要です。用途を変えることで固定資産評価のパターンが変わり、結果として長期的な資産価値の維持や税の軽減につながる場合があります。たとえば農地から宅地への転用時も、突然の高評価を避ける調整措置が活用できるケースがありますので、用途や地域の都市計画に応じた対策を検討しましょう。

　地主が安心して土地を保有し続けるための流れと相談窓口の案内

明石市で土地の評価額や税負担の変化に気づいたら、焦らず段階的に対応することが大切です。まずは市の固定資産税課や都市計画課に相談するステップを整理しましょう。必要な資料や情報収集の方法も織り交ぜながら、安心して保有し続ける流れをご案内します。

まず第一段階として、公示地価・基準地価の推移や最近の取引実勢を見ることが重要です。例えば、2025年の明石市の公示地価は前年から約＋4.37％、基準地価も＋5.02％と着実に上昇傾向にあります。このような数字を確認すれば、「下落」への不安とのギャップを冷静に判断できます。

次のステップでは、固定資産税評価が適切に算定されているか、市の評価証明を取得して確認します。評価額は「公示地価の約7割」が目安とされますが、誤差があれば市に相談することで調整が可能です。

その後、明石市の市役所・固定資産税課または都市計画課へ相談に向かいます。相談の際に準備すべき資料は、最新の評価証明書、公示地価や基準地価の資料、自身の評価額がわかる書類などです。こうしておくと、課税見直しや負担調整措置について具体的なアドバイスを受けやすくなります。

さらに、地主の方が主体的に土地評価に関する情報を収集することも安心感につながります。情報源としては、国土交通省発表の公示地価・兵庫県発表の基準地価、市の固定資産税評価や国税庁の路線価などが代表的です。これらを定期的にチェックすることで、評価変動の兆しに早く気づき、適切な対応へと繋げられます。

以上の段階を踏むことで、地主の皆さまは評価額や税負担の変化にも柔軟に対応し、安心して土地を保有し続けることができます。お気軽にご相談いただけるよう、当社でもご支援を準備しておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

まとめ

明石市の土地評価額は全体としては安定して推移しており、過去の大幅な下落とは異なる状況です。しかし、一部地域や今後の経済動向によっては下落リスクも無視できません。将来の評価額変動に備えて、固定資産税評価の確認や市街化区域編入時の対策を講じることが重要です。定期的な情報収集と適切な相談体制を整えることで、地主の皆さまが安心して土地を保有し続けることが可能です。状況に応じた対応が、資産価値と税負担のバランスを守る鍵となります。