瑕疵担保責任の保険はなぜ必要なのか？取引で押さえるべき必要性を解説

瑕疵担保責任とは何かと契約不適合責任への法改正の背景

まず、「瑕疵担保責任」とは、売買契約において引き渡された物件に「隠れた瑕疵」がある場合に、買主が契約を解除したり損害賠償を請求できるという責任を指します。従来は、買主がその瑕疵を「知らなかったこと」かつ過失がない（善意無過失）ことが条件となっていました。さらに、請求できる権利は引き渡しから原則１年以内に限られていました。こうした体系は、不動産取引における買主の保護として広く運用されてきましたが、やや厳格な要件でもありました。たとえば、瑕疵が「隠れている」ことの立証は容易ではなく、買主に高い負担がありました。

そこで、2020年４月１日に施行された改正民法により、名称および制度が「契約不適合責任」へと変更されました。この制度では、物件が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」場合に売主が責任を負います。「隠れた瑕疵」であることや買主の善意無過失は問われず、対象は特定物に限らず、あらゆる目的物が含まれます。買主は、損害賠償や解除に加えて、修補などの「追完請求」や「代金減額請求」といった権利を行使できるようになり、救済の幅が広がりました。

加えて、責任追及の期間についても柔軟さが増しました。買主が契約不適合を知ってから１年以内に「通知」すれば、請求そのものは１年を経過しても可能となり、実際の請求までにかかる猶予が設けられました（制度によっては引渡し後２年間など譲歩される場合もあります）。こうして、買主はより現実的に、自らの権利を行使しやすくなりました。しかし、一方で売主の責任範囲は広がり、売買契約における契約書の記載内容をより明確にする必要が生じたわけです。

以下に、旧制度と新制度の主な違いをまとめた表をご用意しました。

住宅瑕疵担保責任保険の基本と制度概要

住宅瑕疵担保責任保険とは、新築または中古住宅の引き渡し後に、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分に欠陥（瑕疵）があった際に、補修費用などを保険で賄える制度です。新築住宅の場合、住宅事業者は法律により十年間の瑕疵担保責任を負い、保険加入または保証金の供託によって、その資力を確保する義務があります。保険法人を通じて、事業者が対応できない場合には、購入者が直接保険法人に保険金請求できます。

中古住宅向けには、既存住宅売買瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険があります。既存住宅向けでは、新築のような義務はなく任意ですが、検査に合格すれば加入でき、構造耐力上主要な部分や雨水防止部分などが対象となります。特約を用いることで給排水管なども含められる場合があります。検査と保険がセットで提供されるため、安心材料として有効です。引き渡し後の加入はできず、必ず引き渡し前に手続きが必要です。

保険の対象範囲は、以下のように定められています。

中古住宅向けの既存住宅売買瑕疵保険は、加入条件として専門建築士による検査をクリアする必要があります。保険期間は１年、２年または５年、保険金額はおおよそ５００万円から１０００万円とされる商品が多いです。引き渡し前に加入手続きが必要で、加入者は売主が宅建業者の場合、または検査機関の場合で異なります。仮に加入者が倒産した場合でも、購入者が直接保険法人に請求できる点が安心材料となっています。

瑕疵担保責任保険の加入が必要とされる理由とリスク対応の意義

まず、売主が瑕疵担保責任を履行できなくなるリスクに備える仕組みとして、瑕疵担保責任保険への加入が欠かせません。例えば、売主が倒産してしまった場合でも、構造耐力上の主要部分や雨水の浸入を防ぐ部分に瑕疵があった際に、保険によって補修費用が支払われる仕組みになっています。このため、売主の責任が果たせないケースにおいても、買主は保護される仕組みとなっております。住宅瑕疵担保履行法によって義務化されている場合もあり、制度的な後ろ盾としての意義も大きいです。

次に、買主にとっての安心感が明確に高まります。不具合発生時に自己負担が抑えられ、補修費用の負担が軽減される点が大きなメリットです。たとえば雨漏りなど発生頻度の高いトラブルが起きた場合でも、保険が適用されることで、実質的な精神的・金銭的な負担は大きく軽減されます。売主が保険に加入していることで、購入後の安心感や住まいに対する信頼性が高まります。

また、特に雨漏りは住宅トラブルの中でも発生頻度が高く、住宅業界全体の重要課題です。ある調査では、住宅瑕疵担保責任保険における事故の95％以上が「雨水の侵入を防止する部分」に関するものとされており、築年数が進むほどそのリスクは高まります。このようなトラブルに対して、保険として備えておく意義は非常に大きいと言えます。

瑕疵担保責任保険加入にあたっての実務ポイント

瑕疵担保責任保険（以下「保険」といいます）に加入する際には、次のような実務上の留意点があります。

以下、もう少し詳しく整理します。

まず、保険加入にあたっては必ず現場検査（インスペクション）を実施することが求められています。これは、住宅ごとに構造耐力上重要な部分や防水部分の状態を専門家が確認するためであり、保険法人が建築士などの専門家による検査を義務づけているためです。

次に、保険期間と費用負担の違いです。新築の一戸建て住宅では、引き渡しから原則として10年間が保険期間となります。また、保険料は原則として売主である住宅事業者が負担します。共同住宅などの場合には、引き渡し日や建設工事完了日を起算日とし、最長で10年または11年までとなるケースもあります。

最後に、契約書への明記です。保険加入の旨や保障内容、さらに事業者が万一倒産した場合に、買主が保険法人へ直接請求できる旨などを契約書に明記することで、買主に安心感を提供できます。こうした記載は、信頼性や安心を訴求する重要な手段です。

まとめ

不動産取引においては、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと法改正が行われ、買主保護の観点が強化されています。住宅瑕疵担保責任保険は、売主が責任を果たせない場合のリスクに備える制度として、重要性が増しています。新築や中古問わず、保険加入による補修や金銭面の安心感は、取引関係者全員にとって大きな利点です。実務ではインスペクションや契約書への記載など、適切な手続きが重要となります。正しい知識と備えが、安心な取引へとつながります。