明石市で不動産購入時に使える税制優遇は？制度の特徴や申請の流れも紹介

住宅ローン控除（住宅借入金等特別税額控除）の制度と明石市での適用拡充

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に一定の割合をかけた額を所得税から控除できる制度です。一般の住宅では控除率が０．７パーセントで、新築住宅は最長１３年、中古住宅は最長１０年の控除が可能です（令和７年度も継続）｡ただし省エネ基準に適合しない住宅は控除対象外となりますのでご注意ください。

令和６年に入居する「子育て世帯（１９歳未満の扶養親族あり）」または「若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが４０歳未満）」は、上記の借入限度額が拡充されます。特に認定住宅では５,０００万円まで適用される点が大きなメリットです。また、合計所得金額が１,０００万円以下の方には、新築住宅の床面積要件が５０平方メートル以上から４０平方メートル以上へ緩和される措置が、令和６年１２月３１日まで延長されています。これにより、適格住宅を広く利用しやすくなっています。

尚、令和６年１月以降に建築確認を受けた住宅で、省エネ基準に適合しない場合は住宅ローン控除の対象外ですので、購入時には適合状況の確認が必要です。明石市においても制度内容は国の基準に準じますので、当社にご相談いただければ、対象条件や手続きについて分かりやすくご案内いたします。

長期優良住宅を購入した際に受けられる税制優遇の内容と要件

長期優良住宅に認定された住宅を取得すると、税の優遇措置が多彩に受けられます。ここでは、主な税制優遇とその適用要件についてわかりやすく整理します。

まず、不動産取得税についてです。一般住宅では建物の評価額から控除額1200万円を差し引いて課税されますが、長期優良住宅では控除額が1300万円に拡充され、節税効果が高まります（例：評価額2500万円であれば、不動産取得税が数万円程度軽減されます）。

次に登録免許税の軽減措置です。所有権保存登記や移転登記において、一般住宅では0.15％／0.3％の税率が課されますが、長期優良住宅ではそれぞれ0.1％／0.2％に引き下げられ、数万円単位の節税になります。

住宅ローン控除も大きなメリットです。長期優良住宅では借入限度額が4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯では5,000万円）とされ、控除期間も最大13年です。一般住宅に比べ、最大で約409万～455万円と高額な控除が受けられます。

また、住宅ローンを利用せず購入する場合には、「認定住宅新築等特別税額控除（投資型減税）」が選べます。認定取得のためにかかった費用の10％（床面積により計算される標準的なかかり増し費用×10％、上限65万円）が所得税から控除されます。住宅ローン控除との併用はできませんが、現金購入などの場合には有効な選択肢です。

最後に、手続き関連の要件についてです。長期優良住宅の認定は、事前に認定申請を行い、市区町村長（明石市においては建築安全課）による審査・承認が必要です。認定書の発行後でないと各種控除や軽減の対象にはなりませんのでご注意ください。

下表に、主な税制優遇の内容を整理しました：

以上が、長期優良住宅取得時に活用できる主な税制優遇の内容と具体的な適用条件です。制度のメリットを最大限に活かすためには、事前に認定手続きの進行や申請期限などをしっかりと確認しておくことが重要です。

固定資産税の軽減措置（新築・省エネ改修・耐震改修など）の利用方法

明石市では、住宅に関する固定資産税（都市計画税は対象外）が、新築や省エネ改修・耐震改修・バリアフリー改修などに対し、一定の軽減措置が設けられています。これらを活用することで、税負担を抑えた住まいづくりが可能です。

以下に制度を整理した表をご覧ください。

まず、「新築住宅の減額措置」では、一戸建て専用住宅など一定の床面積要件（概ね50平方メートル以上280平方メートル以下）が求められ、新築後3年度（3階建耐火住宅は5年度）にわたり、固定資産税が2分の1に軽減されます。

次に、「長期優良住宅」として認定を受けた住宅では、新築時に所定の性能要件を満たしている場合、同様に固定資産税の軽減が受けられます。こちらも床面積が120平方メートル以下の部分を対象に適用されます。

加えて、住宅の耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修といった改修工事を行った場合にも、軽減対象となることがあります。詳細は改修内容や規模によって異なるため、明石市の資産税課などにご確認ください。

申請の際は、市から送付される納税通知書に記載された手続きの案内に従い、期限内に申告することが大切です。特に新築後の軽減措置は適用期間が限られており、漏れなく手続きを行うことが重要です。

空き家対策や譲渡時の優遇制度で活用できる控除・特例

明石市では、被相続人が居住していた空き家を譲渡する際に活用できる「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」という税制優遇制度を導入しています。この制度は、例えば耐震性が備わっていない空き家でも、耐震改修を施すか解体して敷地として譲渡することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる仕組みです。なお、相続人が複数（3人以上）いる場合は、1人あたり2,000万円まで控除額が変わることがあります。

明石市において制度を適用するためには、市役所の窓口で「被相続人居住用家屋等確認書」を交付してもらう必要があります。交付には「被相続人居住用家屋等確認申請書」に必要書類を添えて提出し、審査後、概ね１週間程度で確認書が発行されます。なお、申請書に記載漏れや添付書類の不備がある場合は、再提出が求められ、交付までさらに時間を要することがあります。

以下は、本制度の主な要件と手続きの流れを整理した表です。

譲渡に関する諸条件や必要書類の詳細、確定申告時の添付書類などについては、国や税務署の案内を参考にすることをおすすめします。制度の適用を円滑に進めるためには、早めの手続き準備が重要です。

まとめ

明石市で家を購入される方は、住宅ローン控除や長期優良住宅への優遇措置、固定資産税の軽減、新たな空き家対策まで、さまざまな税制優遇制度を利用できます。これらの優遇は、それぞれの住宅の種類や世帯構成、入居時期や申請手続きにより適用範囲が異なりますので、正確な制度内容を理解し、漏れなく申請することが大切です。複雑な制度でも、一つひとつ整理して進めることで、ご自身やご家族にとって最も有利な形で住まいを取得できます。税制に関する疑問やご不明な点があるときは、専門家に相談し、安心して新生活を始めていただければと思います。