相続登記の義務化とは何か？対象となる不動産と相続人の範囲を解説

相続登記の義務化とは？いつから始まるか

相続登記の義務化は、所有者不明土地の増加という深刻な問題に対応するために導入された制度です。
名義人が亡くなっても相続登記がされないまま放置されると、所有者や相続人の把握が難しくなり、公共事業や民間取引が進まないおそれがあります。
そこで、相続によって不動産を取得した方に一定期間内の登記申請を求めることで、登記簿上の名義を現実の所有関係に近づけ、土地の有効活用や円滑な取引につなげる狙いがあります。
この見直しは、民法と不動産登記法の改正として位置付けられており、国として長期的な課題解消を目指す重要な施策とされています。

相続登記の申請義務は、令和6年4月1日に施行されました。
この日以降に開始した相続だけが対象になるのではなく、それ以前に開始した相続で取得した不動産についても、まだ相続登記がされていなければ義務化の対象に含まれます。
令和6年4月1日より前に相続した不動産については、猶予期間として令和9年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
一方、令和6年4月1日以降に不動産を相続した場合には、その不動産を相続で取得したことを知った日から起算して、別途定められた期間内に申請を行うことが求められます。

相続登記義務化の基本的なルールとして、相続や遺贈により不動産を取得した相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があります。
この期間内に正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
なお、令和6年4月1日より前に開始した相続で相続登記をしていない場合は、施行日から3年以内、すなわち令和9年3月31日までに申請を行えば義務を果たしたことになります。
これらの期限や過料の仕組みは、登記を計画的に進めるための目安となる大切なポイントです。

義務化の対象となる不動産と相続人の範囲

相続登記の義務化は、不動産登記簿上で所有権が記録されている全ての土地と建物が対象とされています。
持分のみを登記している共有不動産であっても、各共有者ごとに義務が生じる点が重要です。
また、居住用か事業用かといった利用目的や、固定資産税の課税・非課税の別によって、義務の有無が変わることはありません。
登記名義が被相続人のまま残っている不動産がないか、早めに確認することが必要です。

相続登記の申請義務は、施行日である令和6年4月1日以降に相続が開始した不動産だけでなく、それ以前に相続が始まっていた不動産にも広く及びます。
施行日前から名義を書き換えていない不動産については、原則として令和9年3月31日までに相続登記を行う必要があるとされています。
ただし、不動産を相続により取得したことを知った日が令和6年4月1日以降である場合は、その日から3年以内という期限が適用されます。
このように、過去の相続であっても「未登記であれば対象になる」という点を押さえておくことが大切です。

では、誰に相続登記の申請義務があるのかという点も確認しておきましょう。
法律では、法定相続人だけでなく、遺言により不動産の所有権を取得した人も、相続登記の申請義務を負う相続人に含まれるとされています。
また、遺産分割がまとまっていない段階では、全ての相続人が法定相続分に応じて不動産を共有しているものと扱われるため、それぞれに申請義務が生じます。
共有名義の不動産についても、各共有者ごとに義務が課される点を理解しておくと安心です。

相続登記義務化で注意したい具体的な手続きポイント

相続登記の義務をきちんと果たすためには、全体の流れを早めに把握しておくことが大切です。
まず、戸籍謄本や住民票などの必要書類をそろえ、相続人と相続財産を確定させます。
そのうえで、遺言書や遺産分割協議書などの内容に基づき、法務局に相続登記の申請書を提出するという順番になります。
手続きには時間を要することが多いため、相続が発生した段階から計画的に準備を進めることが重要です。

相続登記の義務は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請することとされています。
また、遺産分割が成立して不動産を取得した相続人は、その成立日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を行う必要があります。
遺産分割が長引く場合も想定し、話し合いの見通しや専門家への相談時期を踏まえたうえで、申請期限から逆算してスケジュールを組むことが欠かせません。
期限が迫ってから慌てて書類を集めることがないよう、早期に情報収集と準備を始めておくと安心です。

正当な理由がないのに相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
もっとも、相続人同士で争いが続いている場合や、大規模な災害や病気などにより手続きが困難であった場合など、事情によっては「正当な理由」が認められることもあります。
ただし、どのような事情があれば認められるかは個別の判断となるため、期限内の申請を基本としたうえで、難しい状況があるときは早めに専門家や法務局に相談することが大切です。
過料の有無だけでなく、将来の売却や名義変更にも影響するため、相続登記は余裕をもって進めることが望まれます。

相続登記義務化に対応するための準備と便利な公的制度

まずは、ご自身やご家族名義の不動産がどのくらいあるのかを把握しておくことが重要です。
登記簿上の名義が被相続人のまま長期間放置されていると、相続登記の義務を果たす際に、対象となる不動産を漏れなく確認することが難しくなります。
この点で、法務局が登記簿の情報を基に被相続人名義の不動産の一覧を証明書として交付する「所有不動産記録証明制度」が新たに設けられ、令和8年2月2日から利用できる予定です。
この制度を活用することで、相続登記の準備段階で不動産の洗い出しがしやすくなり、手続の漏れを防ぎやすくなります。

相続登記の義務化にあたっては、手続の負担を軽くするための公的制度も整備されています。
その1つが「相続人申告登記」であり、相続人であることを申し出ることで、相続登記の申請義務を簡易に履行できる仕組みとなっており、登録免許税はかかりません。
また、価額が100万円以下の土地については、一定の要件を満たす相続登記や所有権保存登記について、令和9年3月31日まで登録免許税が非課税とされる免税措置が講じられています。
これらの制度を上手に組み合わせることで、費用面・事務面の負担を抑えながら義務を果たしやすくなります。

相続登記の義務化とあわせて、不動産の所有者の住所や氏名が変わった場合の「住所等変更登記」についても、令和8年4月1日から申請義務が課される予定です。
所有権の登記名義人は、住所や氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠った場合には過料の対象となることがあります。
今後は、相続による名義変更をした後も、転居や氏名変更のたびに登記記録を最新の状態に保つことが、将来の相続手続や売却手続を円滑に進めるための重要な備えになります。
日頃から登記名義と実際の住所・氏名が一致しているかを確認し、必要に応じて早めに変更登記を行うことが大切です。

まとめ

相続登記の義務化は、放置された不動産を減らし、安心して不動産を使い継ぐための大きなルール変更です。
令和6年4月1日以降に相続した不動産だけでなく、それ以前の相続でも対象になる場合があり、期限も決まっています。
「自分の不動産が対象か」「いつまでに何をすればよいか」が少しでも不安な方は、早めに専門家へ相談することが大切です。
当社では、お持ちの不動産の名義状況の確認から、相続登記の流れや必要書類の整理まで、丁寧にサポートしています。
まずはお気軽にお問い合わせいただき、ご家族に合った最適な進め方を一緒に考えていきましょう。