オーナーチェンジで賃貸中の家を売る方法は？明石市の収益物件と利回りの考え方

賃貸中の家は売却可能？オーナーチェンジの基礎

賃貸中の家は、入居者が住んだままでも売却することができます。
この方法が、いわゆるオーナーチェンジ売却です。
売主が行ってきた賃貸経営を、そのまま買主に引き継ぐ形になるため、入居者との賃貸借契約は継続し、入居者は引き続き同じ家に住み続けます。
民法では、賃貸借の対抗要件を備えた不動産が譲渡された場合、賃貸人の地位は新しい所有者に移転すると定められており、これがオーナーチェンジの基本的な仕組みになっています。

実際の流れとしては、まず現在の賃貸借契約書や家賃の入金状況、敷金の預かり状況などを整理し、物件の概要とともにオーナーチェンジ物件として売却条件を決めます。
そのうえで、買主との売買契約を締結し、引渡し日以降の家賃や敷金をどのように承継するかを契約書で明確にしておきます。
所有権移転後は、新しい所有者が賃貸人となり、入居者から家賃を受け取る立場に変わるため、売主と買主の間で賃貸条件を正確に引き継ぐことが重要です。
また、売主から入居者へ所有者変更の通知を行い、今後の家賃振込先や連絡先を周知することも欠かせません。

ここで重要になるのが、現在締結している賃貸借契約の種類です。
居住用建物の賃貸借には、契約の更新が原則として認められる普通借家契約と、更新がなく期間満了で終了する定期借家契約があります。
普通借家契約では、借地借家法により、貸主から更新を拒絶したり解約したりするためには正当事由が必要とされており、入居者保護が強く図られています。
一方、定期借家契約は、あらかじめ期間を定め、書面交付など一定の要件を満たしたうえで契約し、期間満了により確定的に終了する制度として位置づけられています。

賃貸中のアパートや戸建てを売却する場合、これらの賃貸借契約は借地借家法によって保護されていることを理解しておく必要があります。
また、改正民法では、賃貸借の対抗要件を備えた不動産が譲渡されたときは、賃貸人たる地位が当然に新所有者へ移転する旨が明文化されており、オーナーチェンジの法的な根拠が整理されています。
そのため、売主としては、現在の賃貸借契約の内容や対抗要件（登記や引渡しなど）の有無を確認し、法的な位置づけを踏まえたうえで売却を進めることが大切です。
こうした基本を押さえておくことで、入居者の居住の安定を守りながら、所有者としての資産戦略を検討しやすくなります。

賃貸中の戸建て・アパートを売る3つの選択肢

賃貸中の戸建てやアパートを売却するときは、まず「入居中のまま売るか」「空室にしてから売るか」を整理して考えることが大切です。
入居中のまま売却する「オーナーチェンジ」は、家賃収入を維持しながら売却できる一方で、購入希望者が投資家に限られ、空室物件より売却価格が低くなる傾向があります。
そのため、現在の家賃水準や残りの賃貸借契約期間、修繕の必要性などを踏まえ、収益物件としての魅力をどこまで示せるかを確認しておくことが重要です。

一方で、入居者の退去後に空室として売却する方法は、自ら住む目的で購入する層にもアピールしやすく、一般的に実需向け市場の価格水準を反映しやすいとされています。
ただし、退去の時期は賃借人の意思に左右されるため、売却開始までの見通しが立ちにくいという難しさがあります。
さらに、空室期間中は家賃収入が途絶える一方で、管理費や固定資産税などの維持費はかかり続けるため、数か月先までの資金計画も含めて検討する必要があります。

そのほかの選択肢として、現在住んでいる賃借人本人に購入してもらう方法や、相続人同士で持分を整理し、特定の親族が引き継いでいく方法も考えられます。
賃借人への売却は、すでに生活の基盤となっている住まいであるため、引越し負担を避けたいニーズと合致すれば、話し合いによってスムーズに進む場合があります。
また、相続人同士で持分整理を行う場合は、将来の売却や建て替えを見据えた合意形成がしやすくなり、長期的な資産運用の選択肢を広げることにつながります。

明石市の収益物件利回りと相場感のつかみ方

まず、収益物件の利回りを考える前提として、明石市の人口や世帯数の傾向を押さえておくことが重要です。
明石市の推計人口は2026年8月1日時点で約30万7千人となっており、ここ十数年はおおむね30万人台で推移しながら緩やかな増加基調にあります。
また、総務省の国勢調査等を基にした公表資料でも、2010年以降の人口がおおむね増加傾向であることが示されており、子育て世代の転入による世帯数の増加が指摘されています。
このように、一定の人口規模と世帯増が見られることは、賃貸住宅需要の下支え要因として、収益物件の利回りを考えるうえで重要な背景になります。

次に、具体的な家賃水準を把握しておくと、利回りの目安を検討しやすくなります。
賃貸住宅情報サイトの家賃相場データを見ると、明石市では間取りや築年数、駅からの距離によって賃料水準に差はあるものの、同規模の周辺都市と比べて極端に高すぎず、通勤・通学圏として選ばれやすい水準で推移しています。
人口が増加している一方で、空室率が高止まりしているエリアとは性質が異なり、安定した賃貸ニーズを前提とした賃料設定がしやすい点が特徴といえます。
このような賃料相場と需要のバランスを踏まえて、収益物件全体の利回りを検討することが、賃貸中物件の売却判断に役立ちます。

さらに、利回りを検討する際には「表面利回り」と「実質利回り」を分けて考えることが大切です。
表面利回りは「年間家賃収入÷購入価格」で求めますが、固定資産税や火災保険料、修繕費、管理費などのコストを加味していないため、収益性を過大に評価してしまうおそれがあります。
一方で、実質利回りはこうした年間コストを差し引いたうえで算出するため、保有を続けるか売却するかを判断する際の指標として適しています。
明石市で賃貸中のアパートや戸建てを相続した場合も、まずは現在の家賃収入と支出を整理し、実質利回りベースでの収益性を確認しておくと、売却との損益比較がしやすくなります。

相続した賃貸中物件を売却する手順と注意点

相続で賃貸中の家やアパートを引き継いだ場合は、まず名義を自分に変更する相続登記が出発点になります。
相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が法律上の義務となっており、未了のまま売却を進めることはできません。
そのうえで、賃貸借契約書や管理委託契約書を確認し、賃料や敷金の内容、契約期間、更新条件などを整理しておくことが重要です。
こうした事前準備を終えてから、売却の条件整理や査定依頼へ進むと、相続した賃貸中物件の売却をスムーズに進めやすくなります。

相続登記の義務化に伴い、相続人は早期に登記申請を行うことが求められており、法務局が公表する手続案内や記載例を参考に書類を整える必要があります。
また、相続登記の際に用意する戸籍関係書類や遺産分割協議書、固定資産税の納税通知書などは、その後の売却手続や税金計算でもそのまま活用できます。
さらに、相続や遺贈で取得した不動産の登記費用や不動産取得税の一部は、将来売却するときの取得費に含められるとされており、領収書類を保管しておくことが大切です。
相続段階から売却までを一連の流れとして意識し、早めに書類の整理と保管をしておくことが、無駄な負担を減らすための基本となります。

賃貸中物件を売却する際は、賃借人に所有者が変わる事実を説明し、今後の家賃支払先や連絡先を明確にしておくことが欠かせません。
売買契約では、敷金の承継や前家賃・精算金の扱いを取り決め、引渡し日を基準に賃料や共益費を日割りで按分するのが一般的です。
原状回復費用については、退去時の負担区分が国のガイドライン等で示されているため、それを踏まえた精算方法を新旧オーナー間で事前に確認しておく必要があります。
こうした金銭精算の取り決めを売買契約書や金銭精算表に整理しておくことで、賃借人との信頼関係を保ちつつ、オーナーチェンジを円滑に完了しやすくなります。

相続した賃貸中物件を売却して利益が出た場合は、譲渡所得として所得税と住民税が課税され、原則として確定申告が必要になります。
譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算され、相続で取得した不動産の場合は、被相続人の購入代金などを基に取得費を算出するのが基本とされています。
登記費用や仲介手数料、測量費など売却のために直接要した費用は譲渡費用に含められるため、支払先や金額が分かる領収書を整理しておくことが大切です。
相続税が課税されたケースでは、一定の要件のもとで取得費に相続税の一部を加算できる制度も設けられているため、売却前に税務署や専門家へ早めに相談し、必要な書類を準備しておくと安心です。

まとめ

賃貸中の家やアパートは、オーナーチェンジを活用すれば入居者がいるまま売却することが可能です。
「賃貸中 家 売る」場面では、契約内容や収益物件の利回り、税金までをセットで整理することで、損失を抑えた判断につながります。
相続で引き継いだ物件を、このまま保有すべきか売却すべきか迷われた際は、数字に基づいて比較し、お客様の将来設計に沿った提案を行います。
まずは現在の家賃・利回り・売却想定価格がどのくらいか、無料で試算いたしますので、お気軽にご相談ください。