低未利用土地の100万円控除とは？明石市で譲渡所得を抑えて売る方法

明石市の低未利用土地と100万円控除の基本

低未利用土地とは、居住や事業などに十分に使われておらず、周囲の土地と比べて利用の程度が著しく低い土地や、その土地の上にある権利をいいます。
国土交通省の通知では、空き地や長期間空き家のままの宅地、老朽化して誰も住んでいない住宅が建つ土地などが典型例として示されています。
明石市でも、このように利用や管理が行き届かず、将来の活用が課題となっている土地が低未利用土地として確認の対象になります。

個人が低未利用土地を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として分離課税で税金が計算されます。
このとき、一定の要件を満たせば、長期譲渡所得の金額から最大100万円を差し引ける特例が設けられています。
国税庁の案内によると、都市計画区域内にある低未利用土地等を、令和2年7月1日から令和10年12月31日までの間に500万円以下、または対象区域内で800万円以下の価格で売却した場合に、この100万円特別控除の適用が認められています。

明石市で800万円以下の空き地や古家の売却を検討している所有者にとって、この特例を知っておくことは税負担を抑えるうえで大きな意味があります。
明石市は、低未利用土地等確認書の発行窓口を設けており、所定の申請を通じて土地が特例の対象に当たるかを確認できます。
売却前から譲渡価額や利用状況を意識しておけば、譲渡所得の計算時に100万円控除を受けられる可能性が高まり、手取り額の見通しも立てやすくなります。

800万円以下で売却する場合の適用要件を整理

低未利用土地等の100万円特別控除は、売却価格が500万円以下か、一定の区域内で800万円以下かによって判定が分かれます。
都市計画区域内で、市街化区域や用途地域が定められている区域などにある低未利用土地等については、売却価格が800万円以下であれば対象となる可能性があります。
一方、それ以外の区域にある低未利用土地等については、建物代金を含めた売却価格が500万円以下であることが必要です。
まずは自分が所有する土地の区域区分と、建物を含めた売却価格の見込みを確認することが大切です。

この特例を受けるためには、譲渡する資産が長期譲渡所得に区分されることが重要な条件になります。
具体的には、売却する年の1月1日時点で、土地等の所有期間が5年を超えている必要があります。
また、売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係にないこと、同じ土地について他の譲渡所得の特例を併用しないことなども求められます。
こうした税制上の条件を満たしていないと、売却価格が要件を満たしていても100万円特別控除を受けられない点に注意が必要です。

同じ年に複数の低未利用土地等を売却する場合でも、それぞれの土地ごとに売却価格が500万円以下か、一定の区域で800万円以下かを判定します。
したがって、1筆ごとの売却価格が要件を満たしていれば、複数の土地について100万円特別控除の適用を受けることができます。
ただし、同じ土地から分筆した部分について、前年や前々年にすでにこの特例の適用を受けている場合には、重ねて適用することはできません。
複数の売却を予定しているときは、分筆の経緯や売却の時期を整理しながら、特例の使い方を検討することが重要です。

明石市で100万円控除を受けるための手続きと必要書類

低未利用土地の100万円特別控除を受けるためには、譲渡した年分の確定申告で所定の手続きを行う必要があります。
まず、譲渡所得の計算を行い、そのうえで特例の適用を受ける旨を確定申告書に記載します。
その際、国税庁が示しているとおり、譲渡所得の内訳書などの必要書類を添付して提出することが求められます。
さらに、低未利用土地であることや売買金額が要件を満たしていることを証明するための書類も同時に準備しておくことが重要です。

次に、明石市が発行する「低未利用土地等確認書」を取得する手続きが必要になります。
明石市では、低未利用土地等確認申請書に必要事項を記入し、売買契約書の写しなどを添付して申請することで、確認書の交付を受けることができます。
申請窓口や提出方法、手数料の有無、郵送対応の可否などは、明石市の公式ホームページに案内がありますので、事前に最新情報を確認してから準備を進めることが大切です。
また、申告期限が近づくと窓口が混み合う可能性があるため、売買契約の締結後、余裕を持って申請することがお勧めです。

確定申告時には、低未利用土地の100万円特別控除に関する書類に加えて、一般的な譲渡所得の申告に必要な書類も忘れずに揃える必要があります。
具体的には、売買契約書の写し、仲介手数料などの譲渡費用を証明する領収書、取得時の売買契約書や登記事項証明書など、取得費を確認できる資料が代表的です。
これらの書類とともに、明石市の低未利用土地等確認書、譲渡所得の内訳書、確定申告書本体を一式として税務署に提出します。
国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、特別控除の入力欄も用意されているため、案内に沿って金額と内容を正確に入力し、控除の漏れがないように注意することが大切です。

空き地・古家の売却前に押さえたい税負担と100万円控除の影響

まず、空き地や古家を売却すると、売却代金から取得費や譲渡費用、各種特別控除額を差し引いた「課税長期譲渡所得」に対して所得税と住民税が課されます。
長期譲渡所得の場合、所得税は原則として課税長期譲渡所得の15％、住民税は5％が標準的な税率です。
ここで低未利用土地の100万円特別控除を使うと、長期譲渡所得の金額から最大100万円を差し引くことができ、その分だけ所得税・住民税の合計税額が抑えられます。
譲渡益が100万円以下であれば、その部分が全額控除されるため、譲渡所得税と住民税が発生しない場合もあります。

次に、低未利用土地の100万円控除は、「譲渡所得の特別控除」の中の一つとして位置付けられています。
この特例は、長期譲渡所得に対して最大100万円を控除する仕組みであり、他の特例と同じ譲渡について重ねて使うことはできません。
例えば、居住用財産の3,000万円特別控除や収用等の5,000万円特別控除など、ほかの譲渡所得の特別控除と同じ譲渡で併用することは認められていません。
そのため、どの特例を選択するのが最も有利かを、譲渡益や利用する特例の種類ごとに比較検討することが大切です。

さらに、800万円以下の低未利用土地や古家付き土地の売却を検討する場合には、売却前の早い段階で税負担の見通しを立てておくことが重要です。
特に、複数の土地の売却や、同一年中に他の資産の譲渡がある場合は、どの取引でどの特例を使うのかによって、年間の税負担が大きく変わります。
そのため、売却の条件が固まってきた段階で、譲渡所得の試算や特例の選択について専門家へ相談しておくと、思わぬ納税額に戸惑うリスクを減らせます。
結果として、売却代金の手取り額を事前に把握でき、資金計画や次の不動産の活用方針も立てやすくなります。

まとめ

低未利用土地の100万円控除は、空き地や古家の売却で発生する譲渡所得の税負担を軽くできる重要な制度です。
特に売却価格が800万円以下の場合、条件を満たせば節税効果が大きく、手取り額に大きな差が出ることがあります。
ただし、売却価格の区分や所有期間、他の特別控除との関係、申告書類の準備など、事前に整理すべきポイントも多くあります。
当社では、売却価格の見通しや、明石市への確認書の申請に必要な書類の準備をお手伝いしています。確定申告の具体的な計算は、税理士へのご相談をおすすめしています。
空き地や古家の売却をご検討中の方は、損をしないためにも、ぜひお気軽にお問い合わせください。