古いアパートの売却を明石市で検討中？入居者付きでも立ち退き不要で進める方法を解説

明石市で古いアパートを一棟売却する基本

明石市は人口約30万人の都市で、神戸・大阪への通勤圏にあり、駅に近いエリアを中心に一定の賃貸需要があります。
そのため、築年数が古い一棟アパートであっても、立地や間取り、賃料水準が需要と合っていれば、収益物件として買いたいという投資家は少なくありません。

一棟アパートの価格は「利回り」で決まる

入居者付きの一棟アパートは、主に「年間の家賃収入に対して何％の利回りになるか」で価格が決まります。
たとえば、満室時の年間家賃が480万円で、買主が求める利回りが12％なら、価格の目安は480万円÷12％＝4,000万円です。
同じ家賃収入でも、築年数が古い、駅から遠い、空室が多いといった条件があると、買主が求める利回りが高くなり、価格は下がります。
数字は説明のための例です。

古いアパートならではの注意点

築年数が進んだアパートは、外壁や屋根、防水、給排水設備などの修繕が近いと見られ、その費用を見込んで価格交渉されやすくなります。
特に、1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた建物や、検査済証がない建物は、買主が金融機関の融資を受けにくく、現金で買える投資家や不動産会社に買い手が限られることがあります。
売却前に、建物の状態と書類の有無を確認しておくことが大切です。

入居者付き古いアパートは「立ち退き不要」で売却可能？

入居者がいる古いアパートは、賃貸借契約をそのまま引き継ぐ「オーナーチェンジ」の形で売却できます。
建物の所有者が変わると、貸主の立場は新しい所有者に移り、入居者は今の契約条件のまま住み続けます。
入居者から預かっている敷金を返す義務も新しい所有者に引き継がれるため、売買の際には、敷金の額を売買代金から差し引くなどの方法で精算するのが一般的です。
入居者がいること自体は、売却の妨げにはなりません。

一方で、「売却するから退去してほしい」と一方的に求めることは、借地借家法の考え方からすると極めて難しいとされています。
貸主から契約の更新を拒んだり解約を申し入れたりするには「正当事由」が必要で、売却を予定していることだけでは認められません。
実際に退去してもらうには、入居者と話し合い、引っ越し費用などを含めた立退料を支払って合意するのが一般的で、時間も費用もかかります。
そのため、多くのケースでは、入居者付きのまま売却する前提で考えることになります。

入居者付きで売るか、空室にして土地として売るか

古いアパートの売却で一番大きな判断は、「収益物件として売るか」「建物を解体する前提で土地として売るか」です。
次の2つを比べて、高い方が現実的な出口になります。
・収益物件として売った場合の価格（家賃収入と利回りから計算）
・土地として売った場合の価格から、立退料と解体費を差し引いた額

駅に近く土地の価値が高い場所で、入居者が少なく家賃も低い場合は、空室にして土地として売った方が高くなることがあります。
逆に、ほぼ満室で家賃収入が安定している場合は、入居者付きのまま売った方が有利なことが多くなります。
入居者の数が少なければ、新たな募集を止めて自然な退去を待ち、空室が増えてから土地として売る、という進め方もあります。
どちらが有利かは物件ごとに大きく違うため、両方の価格を試算してから決めることが大切です。

明石市のオーナーが入居者付き物件をスムーズに売るコツ

入居者付きの一棟アパートを売るときは、買主が収益を判断するための資料をそろえておくことが一番のポイントです。
部屋ごとの家賃・共益費・入居日・契約期間・敷金の額をまとめた一覧（レントロール）を作っておくと、買主が検討しやすくなり、価格の話し合いも進めやすくなります。
あわせて、賃貸借契約書、滞納の有無、過去の修繕の記録、固定資産税の課税明細書、建物の確認済証・検査済証も用意しておきましょう。

入居者の中に長期の滞納者やトラブルのある方がいる場合は、隠さずに伝えることが大切です。
売却後に分かると、買主との間でトラブルになり、契約の責任を問われるおそれがあります。
また、売却後は、入居者に貸主と家賃の振込先が変わったことを知らせる必要があるため、管理会社がある場合は、引き継ぎの段取りも事前に確認しておきます。

税金の面では、長く持っているアパートは減価償却で建物の帳簿上の価値が下がっているため、売った利益（譲渡所得）が思ったより大きくなることがあります。
売却後に手元に残る金額は、税理士に試算してもらっておくと安心です。

まとめ

古いアパートは、入居者付きのまま「オーナーチェンジ」で売ることができ、売却を理由に入居者を退去させることは原則としてできません。
一棟アパートの価格は家賃収入と利回りで決まりますが、建物が古い場合は、空室にして土地として売った方が高くなることもあるため、両方を試算して比べることが大切です。
レントロールや契約書、修繕の記録をそろえておくと、買主の検討が進み、価格の話し合いもしやすくなります。
当社では、収益物件として売った場合と土地として売った場合の比較から、入居者付きでの売却、買取のご相談まで承っています。
「うちのアパートはいくらで売れるのか」「立ち退きが必要か知りたい」と感じた方は、まずはお気軽にご相談ください。