明石市で都市計画道路にかかる土地は売れる？53条許可と公拡法の届出を解説

都市計画道路とは？自分の土地がかかっているかの調べ方

都市計画道路とは、都市計画法にもとづいて、将来整備する道路の位置や幅をあらかじめ決めたものです。
決められてから実際に工事が始まるまでには長い年月がかかることが多く、数十年たっても手つかずのままの路線も珍しくありません。
そのため、「親の代から線がかかっていたが、何も起きていない」という土地も多くあります。

「計画決定」と「事業決定」で状況が違う

都市計画道路には、大きく2つの段階があります。
ひとつは、道路の位置や幅が決まっただけで、工事の予定がまだ立っていない「計画決定」の段階です。
もうひとつは、道路をつくる事業の認可などが行われ、用地の買収や工事が具体的に動き出す「事業決定」の段階です。
どちらの段階かによって、建築の制限の厳しさや、売るときに考えることが変わります。

調べ方

明石市では、市のホームページから見られる都市計画情報の地図で、都市計画道路の位置をおおまかに確認できます。
ただし、地図上の線と実際の土地の境目がどこで重なるかは、地図だけでは正確に分からないことがあります。
道路にかかる面積や、計画の段階、工事の予定は、市の担当課で確認するのが確実です。
また、不動産会社が売却の相談を受けたときには、こうした調査を役所で行います。

道路にかかる部分は建て方が制限される（53条の許可）

都市計画道路の区域内で建物を建てるときは、都市計画法第53条にもとづいて、事前に許可を受ける必要があります。
将来道路をつくるときに、建物を移転したり取り壊したりしやすくしておくための制限です。

許可の基準は都市計画法第54条に定められていて、計画決定の段階では、おおむね次のような建物であれば許可されます。
・階数が2以下で、地階がないこと
・主要な構造が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造などであること
・容易に移転したり除却したりできること
市によっては、この基準をゆるめて3階建てまで認めている例もあるため、明石市での具体的な基準は、建てる前に市の担当課で確認してください。

つまり、計画決定の段階であれば、一般的な木造2階建ての住宅なら建てられることが多いということです。
一方で、鉄筋コンクリート造のマンションや、地下室のある建物、3階建て以上の建物などは、建てられない可能性があります。
事業決定の段階に進むと、建築などの制限はさらに厳しくなります。
また、事業の区域内の土地を売るときには、事業を行う側への届出が必要になり、事業を行う側が先に買い取ることがあります。

これらの制限は、売買のときに不動産会社が重要事項説明で買主に説明する事項です。
買主にとっては「どんな建物なら建てられるか」が土地を選ぶ決め手になるため、売る前に制限の内容を把握しておくことが大切です。

200㎡以上なら契約前に公拡法の届出が必要

都市計画道路にかかる土地を売るときに見落とされやすいのが、「公有地の拡大の推進に関する法律」（公拡法）の届出です。
明石市の案内では、200㎡以上の土地で、その一部または全部が都市計画施設（都市計画道路など）の区域内にある土地を有償で譲り渡すときは、売主が市長に届け出る必要があるとされています。
道路にかかっているのが土地の一部だけでも、土地全体の面積が200㎡以上なら対象になる点に注意が必要です。

届出は、契約を結ぶ前に行います。
明石市の案内では、遅くとも契約を結ぶ予定日の3週間前までに、「土地有償譲渡届出書」を道路総務課に提出するとされています。
届出のあと、市は兵庫県や明石市などに買い取りを希望するかを照会し、受理から3週間以内に、買い取りを希望する団体があるかどうかを売主に通知します。

このため、届出から実際に契約できるまでに、少なくとも3週間ほどかかると考えておく必要があります。
当社がいまお手伝いしている近隣市での取引でも、計画道路にかかる土地について、契約前に届出をして通知を待ち、そのあとで契約日を決める段取りで進めています。
買主が決まってから慌てないよう、売却活動を始めた段階で届出の要否を確認し、契約の日程に3週間以上の余裕をみておくと安心です。

なお、届出をきっかけに市などが買い取ることになった場合は、一定の要件のもとで、譲渡所得から最大1,500万円を差し引ける特例があります。
適用できるかどうかは、税理士や税務署に確認してください。

売却価格への影響と売り方の考え方

都市計画道路にかかる土地の価格は、どれくらい道路にかかっているか、計画がどの段階かによって大きく変わります。
土地の端が少しかかっているだけで、残りの部分に普通に家が建てられる場合は、価格への影響は比較的小さくなります。
一方、土地の大部分がかかっていて建物の配置が難しい場合や、事業決定が近く建築が難しい場合は、買主が限られるため価格が下がりやすくなります。

反対に、将来道路ができると、広い道路に面する土地になり、利便性や価値が上がることもあります。
また、事業が始まって用地として買い取られる場合は、公共事業のための買い取りとして、一定の要件のもとで譲渡所得から最大5,000万円を差し引ける特例を使える可能性があります。
工事の予定がある程度見えているなら、急いで売らずに事業を待つほうが手取りが多くなる場合もあります。

どの売り方が有利かは、土地ごとの事情で変わります。
まずは、道路にかかる面積、計画の段階、事業の予定を役所で確認し、そのうえで売り方を比べることが大切です。

まとめ

都市計画道路にかかる土地も、売ることはできます。
ただし、道路の区域内では都市計画法第53条の許可が必要で、建てられる建物の階数や構造に制限があります。
また、明石市では、200㎡以上で一部でも都市計画道路などにかかる土地を売るときは、契約の前に公拡法の届出が必要で、契約できるまでに少なくとも3週間ほどかかります。
価格への影響は、かかっている面積と計画の段階によって大きく変わるため、役所で状況を確認したうえで、一般の方への売却、買取、事業による買い取りを待つ方法を比べることが大切です。
当社では、都市計画道路にかかる土地の役所調査から、届出の段取り、買取のご相談まで承っています。
「自分の土地に道路の計画がかかっていると言われた」「どう売ればいいか分からない」という方は、まずはお気軽にご相談ください。